O que são fundos imobiliários? Vale a pena investir?

Nos últimos anos, muitos investidores migraram da renda fixa para a renda variável com o início do investimento na bolsa de valores brasileira, ou B3. Contudo, uma grande parcela destes investidores não sabe como funcionam os fundos imobiliários (FIIs) e as ações das empresas.

Em outras palavras, muitos investidores estão retirando o dinheiro de aplicações financeiras como a poupança para comprar cotas de FIIs ou ações de empresas.

Assim, muitos iniciantes no mundo dos investimentos têm muitas dúvidas sobre o que são os fundos imobiliários e se vale a pena nos FIIs.

Para isso, o nosso artigo de hoje vai explicar de forma simples e prática os seguintes tópicos:

  • O que são fundos imobiliários?
  • Quais os tipos de fundos imobiliários?
  • Quais os segmentos de fundos imobiliários?
  • Como ganhar dinheiro com fundos imobiliários?
  • Vale a pena investir em fundos imobiliários?

O que são os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários, ou FIIs, são ativos de renda variável negociados na bolsa de valores brasileira através de compra e venda de cotas.

Em resumo, quando o investidor compra uma cota de um FII, ele torna-se cotista e, consequentemente, passa a ter participação naquele empreendimento imobiliário.

Entretanto, é importante reforçar que embora o cotista tenha participação nos ativos imobiliários de um fundo, ele não pode exercer o direito real sobre o imóvel. Por exemplo, o cotista não pode sugerir uma obra num galpão logístico.

A responsabilidade pelo exercício do direito real sobre os imóveis é responsabilidade da gestora que participa do processo de compra e venda dos imóveis e do processo de emissão de novas cotas.

Em contrapartida, a administradora é responsável pela parte documental do FII e participa da emissão de fatos relevantes, relatórios gerenciais e outros comunicados a mercado com notícias sobre o FII.

Outro ponto interessante é que quando o investidor torna-se cotista, tem direito a receber uma parte do valor dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos imóveis do fundo. Esse recebimento é chamado de dividendos.

Os dividendos são proventos pagos de forma recorrente pelos fundos imobiliários aos seus cotistas e é justamente estes pagamentos que chamam a atenção dos investidores de longo prazo.

Atualmente, a lei que define todas as características essenciais dos fundos imobiliários é a lei 8668 de 25 de junho de 1993.

A lei dos FIIs define que o fundo imobiliário deve distribuir semestralmente 95 % do valor arrecadado na forma de dividendos aos cotistas.

A seguir, vamos explicar quais são os tipos de FIIs existentes no mercado imobiliário brasileiro.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Sem dúvidas, o mercado brasileiro de FIIs cresceu bastante ao longo da última década. Contudo, atualmente, existem somente 4 tipos principais de fundos imobiliários negociados na bolsa de valores:

Fundos de tijolo ou FIIs de tijolo

Os fundos de tijolo investem especificamente em ativos imobiliários, ou seja, em imóveis físicos.

Por sua versatilidade, os FIIs de tijolo são classificados em diversos segmentos, de acordo com o uso principal de cada tipo de imóvel.

Só para ilustrar, existem FIIs de tijolo que investem especificamente em lajes corporativas, enquanto outros investem em galpões logísticos.

Assim, os fundos de tijolo estão sujeitos aos riscos que os imóveis enfrentam como vacância, ou seja, a ausência de inquilino, e desastres naturais como incêndios e enchentes.

Os fundos de tijolo mais conhecidos do mercado brasileiro são:

  • CSHG Logística, ou HGLG11;
  • Kinea Renda Imobiliária FII, ou KNRI11;
  • Alianza Trust Renda Imobiliário, ou ALZR11.
  • Hedge Brasil Shopping FII, ou HGBS11.

Fundos de papel ou fundos de recebíveis imobiliários

Os fundos de papel são FIIs que investem majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários, ou CRIs.

Os CRIs funcionam como dívidas assumidas por empresas com o fundo imobiliário que usa o capital arrecadado do cotista para o empréstimo.

Posteriormente, com o pagamento da dívida por parte da empresa, o cotista vai receber os juros deste pagamento na forma de dividendos e proventos.

Outra característica marcante dos fundos de papel é a indexação com indicadores econômicos como a Taxa Selic, Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), Índice de Preços ao consumidor amplo (IPCA) e Certificado de depósito interbancário (CDI).

Desse modo, os dividendos pagos pelos fundos de papel são influenciados pelo comportamento desses indicadores econômicos.

No ano de 2020, alguns fundos de papel foram bastante negociados na bolsa de valores como:

  • Hectare Crédito Estrututado FII (HCTR11);
  • CSHG recebíveis imobiliários, ou HGCR11;
  • Iridium Recebíveis Imobiliários, ou IRDM11.

Fundos de desenvolvimento ou FIIs de desenvolvimento

Os FIIs de desenvolvimento investem majoritariamente em equity. Mas, o que é equity?

Por definição, equity é a participação em sociedade entre o FII, o dono do terreno que deseja construir e uma construtora.

Por isso, os fundos de desenvolvimento tem como objetivo gerar renda para o fundo através da venda de empreendimentos residenciais.

Desse modo, este tipo de fundo é bastante exposto ao risco de inadimplência no processo de venda destes empreendimentos.

Atualmente, os fundos de desenvolvimento mais negociados em bolsa são o TG Ativo Real, ou TGAR11, e Mérito Desenvolvimento Imobiliário FII, ou MFII11.

Fundos de fundos imobiliários ou FOFs

Os FOFs são fundos imobiliários que investem em cotas de outros FIIs listados em bolsa. No caso, a gestora de um FOF é bastante ativa e constantemente aproveita as oportunidades de mercado para gerar renda aos cotistas.

Quando o investidor opta por investir em FOFs, ele delega a gestão de carteira para a gestora que será responsável pela realização dos movimentos da carteira de ativos deste tipo de FII.

Os fundos de fundos mais conhecidos da bolsa de valores são:

  • Hedge Top FOF FII (HFOF11);
  • BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11) e;
  • Mogno Fundos de Fundos (MGFF11).

Quais os principais segmentos de fundos imobiliários?

Ao mesmo tempo que os fundos imobiliários são classificados em diversos tipos, os fundos de tijolo podem ser divididos em segmentos.

Assim, os principais segmentos de fundos de tijolo são:

Fundos de lajes corporativas

Os FIIs de lajes corporativas investem na aquisição de participações majoritárias ou minoritárias em prédios comerciais que são locados para grandes empresas.

Este tipo de FII de tijolo foi bastante impactado durante o ano de 2020 devido a adoção do home office pela pandemia de COVID-19.

Fundos de galpões logísticos

Este tipo de fundo de tijolo investe na compra de galpões comerciais que são usados como centrais de armazenamento e distribuição de produtos.

Os FIIs logísticos são considerados bastante resilientes em termos econômicos.

Fundos de shopping center

Os FIIs de shopping center investem na aquisição de participações minoritárias ou majoritárias neste tipo de imóvel.

Assim, os fundos de tijolo do segmento de shopping center conseguem gerar renda pelo recebimento de aluguéis dos lojistas e com os lucros gerados pelos diversos serviços dos shopping centers.

Fundos híbridos ou FIIs híbridos

Os FIIs híbridos são fundos que investem em mais de um segmento simultaneamente.

Por exemplo, o fundo RBR Properties, ou RBRP11, tem imóveis dos segmentos logístico e de lajes corporativos em seu portfólio.

Os fundos híbridos têm crescido bastante nos últimos anos, o que é algo positivo em termos de busca de novas oportunidades no mercado imobiliário e diversificação de carteira dos fundos.

Outros tipos de fundos de tijolo

Além dos segmentos de fundos de tijolo citados anteriormente, existem outros segmentos como:

  • FIIs de agência bancárias;
  • Fundos de tijolo de hotéis;
  • FIIs de hospitais;
  • Fundos de tijolo educacionais.

Assim, o investidor sempre tem a opção de investir em fundos imobiliários de diversos segmentos, desde que entenda as possíveis vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários de cada um deles.

Como ganhar dinheiro com fundos imobiliários?

Basicamente, existem duas formas de ganhar dinheiro através do investimento em fundos imobiliários.

Em primeiro lugar, o investidor pode ganhar dinheiro com FIIs pelo ganho de capital. Para ilustrar o que é ganho de capital, vamos ilustrar com um exemplo.

Supondo que no ano de 2020, um investidor comprou 1 cota de HGLG11 pagando R$ 150,00. Hoje, no dia 29 de janeiro de 2021, cada cota de HGLG11 vale R$ 179,65.

Em outras palavras, este investidor ganhou R$ 29,65 pela valorização da cota de HGLG11. Isso significa que as cotas de FIIs podem sofrer oscilações de mercado para cima, o que gera o ganho de capital.

Em segundo lugar, o investidor ganha dinheiro com fundos imobiliários pelo pagamento de dividendos recorrentes aos cotistas do fundo.

Novamente, vamos usar um exemplo didático para demonstrar com isso acontece na prática.

Então, supondo que o investidor comprou uma cota de HGLG11 em 29 de janeiro de 2020. Hoje, um ano após a primeira compra, este investidor teria recebido cerca de R$ 11,03 em proventos.

Então, estas são as duas principais formas de como o investidor pode ganhar dinheiro com fundos imobiliários.

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Certamente, os fundos imobiliários são investimentos em renda variável bastante interessantes para investir em longo prazo.

Contudo, é importante ressaltar que antes do investidor começar a investir seu dinheiro em renda variável, ele precisa ter uma reserva de emergência consistente.

Além disso, o investidor deve avaliar se o seu perfil está de acordo com o investimento em renda variável. Caso o investidor se sinta desconfortável com as oscilações da bolsa de valores, deve investir em renda fixa.

Em conclusão, considerando o investimento em longo prazo, os fundos imobiliários tornam-se ativos capazes de gerar um ganho de capital bastante interessante ao longo do tempo.

OBS: este artigo não se trata de indicação de compra e venda de ativos.

Um forte abraço,

Fábio Lirio (O Novato na Bolsa)

4 comentários em “O que são fundos imobiliários? Vale a pena investir?”

    • Obrigado pelo comentário, Victor Tupi!

      O objetivo é sempre trazer informações de qualidade aos investidores!!

      Tenho certeza de que o conteúdo vai contribuir para os seus futuros investimentos!

      TMJ!

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