Subscrição de FIIs, como funciona?

Com o mercado brasileiro de fundos imobiliários em crescimento, é fundamental entender o significado de alguns termos usados. Sendo assim, um dos conceitos mais fundamentais é saber sobre o processo de emissão e subscrição de FIIs.

Mas, por que é importante entender esses termos?

Porque é através da emissão e subscrição de novas cotas que os fundos imobiliários conseguem aumentar de tamanho.

Então, se você não entende essa dinâmica pode ficar confuso em determinados momentos.

Por exemplo, a cotação dos FIIs pode oscilar em períodos de emissão e subscrição de novas cotas, assim como quando acontece a integralização das cotas.

Com o objetivo de auxiliar o investidor a compreender esses termos, o artigo de hoje vai esclarecer sobre o assunto.

O que é subscrição de FIIs?

Em primeiro lugar, vamos entender o que significa o termo subscrição na área de investimentos em FIIs.

A subscrição de FIIs é uma etapa dentro de um processo chamado emissão.

A emissão de fundos imobiliários é um processo em que o FII busca a captação de recursos para que possa comprar novos ativos para compor sua carteira.

Então, os investidores compram novas cotas durante a emissão e o fundo seu patrimônio líquido com a destinação desses recursos.

Durante a emissão, os cotistas do fundo imobiliário recebem o direito de subscrição através da sua conta na corretora.

Normalmente, o direito de subscrição é definido por um fato relevante emitido pela gestora do FII.

Em outras palavras, o direito de subscrição define o percentual de cotas que o cotista tem direito a subscrever no período de preferência.

Por exemplo, na quarta emissão e subscrição do ALZR11, a proporção do direito de subscrição é de 0,4464, ou 44,6 %.

Ou seja, se o investidor tiver 100 cotas do ALZR11 poderá subscrever mais 44 cotas durante o período de preferência.

Então, na data da liquidação, o investidor deve ter o montante financeiro em sua conta da corretora para garantir a participação na emissão.

Posteriormente ao processo de subscrição de cotas, existe o período de sobras que é uma etapa igualmente importante da emissão de fundos imobiliários.

O período de sobras é o momento em que o cotista pode solicitar novas cotas adicionais, caso queria aumentar sua participação no fundo.

Entretanto, o investidor deve estar atento ao período de datas e a data de liquidação do período de sobras para não perder o prazo.

Analogamente, a proporção de sobras também é descrita no fato relevante emitido pela gestora.

Emissão abaixo de VP, qual o problema?

Um dos grandes problemas atuais do mercado brasileiro de fundos imobiliários é quando o fundo faz emissão abaixo do valor patrimonial (VP).

Mas, qual o principal problema relacionado a isso?

O grande problema, como o próprio nome sugere, é a perda de valor patrimonial que o cotista vai ter que “engolir”.

Quando a gestora faz emissão abaixo do valor patrimonial (VP) significa, em outras palavras, que ocorre uma diluição do cotista.

Para entender isso, vamos usar um exemplo didático, certo?

Só para ilustrar vou usar números para mostrar como isso impacta na vida do investidor.

Vamos supor que um determinado fundo lance uma nova emissão de cotas a R$ 97,00 e na emissão primária de cotas (IPO) o valor patrimonial das cotas era R$ 100,00.

Isso significa que o investidor que participou do IPO do fundo teria uma perda de R$ 3,00 por cota.

Assim, quando isso acontece, o cotista “se torna obrigado” a participar da nova emissão para exercer o direito de subscrição do FII para diminuir o prejuízo e evitar a diluição.

Infelizmente, as emissões abaixo de VP têm se tornado cada vez mais comuns, inclusive em fundos que têm grandes gestoras.

Subscrição de FIIs vale a pena?

Certamente, essa é uma das dúvidas mais comuns dos investidores iniciantes e experientes do mercado de fundos imobiliários.

Então, a decisão que o investidor deve ter sobre se vale a pena participar de subscrição de FIIs é algo bem pessoal.

Contudo, vou demonstrar meu pensamento sobre isso para tentar ajudar os investidores.

Em linhas gerais, quando o cotista participa da emissão ele está fornecendo recursos financeiros para o fundo expandir seu portfólio de ativos.

Dessa maneira, se o investidor acha válido contribuir para a aquisição de novos ativos, ele deve participar da emissão e subscrição e ela vai vale a pena.

Por isso, no caso dos fiis de tijolo, o cotista deve analisar o prospecto do fundo para buscar informações sobre os novos imóveis que o fundo vai comprar e locar no futuro.

Em contrapartida, se o cotista não concorda com o objetivo da emissão ou se a emissão for abaixo do VP, o cotista tem o direito de não participar, nem subscrever novas cotas.

Outra limitação que faz com muitos cotistas não participem de emissão de FII é a dificuldade de arrumar tanto dinheiro, pois em momentos que o mercado está aquecido, acontecem dezenas de emissões em poucos meses!

Brincadeiras a parte, em alguns momentos, é bem difícil participar da quantidade de emissões e subscrições de FIIs num cenário de mercado crescente.

Como declarar direito de subscrição de FII no IR?

Para que o cotista declare adequadamente o direito de subscrição de cotas de FIIs, ele deve seguir alguns passos.

Como objetivo de ajudar os investidores nesse sentido, abaixo vou apresentar uma lista com as principais etapas da declaração do IR.

Em primeiro lugar, o cotista deve ter o aplicado da Receita Federal instalado em seu computador ou fazer o preenchimento da declaração online no site oficial.

Em segundo lugar, o cotista deve declarar os direitos de subscrição na sessão de bens e direitos.

Posteriormente, no campo de preenchimento, o cotista deve usar o código 99 – outros bens e direitos com o código de localização igual a 105 (Brasil).

No campo de preenchimento discriminação, o investidor deve colocar as seguintes informações presente na lista abaixo:

  • Nome e sigla do fundo imobiliário, por exemplo HCTR11;
  • CNPJ do fundo imobiliário;
  • Número de cotas do direito de subscrição ou sobras, por exemplo HCTR14;
  • Data de integralização.

Em último lugar, o investidor deve informar o montante financeiro investido no ativo no último dia do ano (31/12).

Dessa maneira, o investidor declara adequadamente a Receita Federal a posse dos direitos de subscrições de FIIs.

Além disso, caso o investidor tenha recebido proventos dos direitos de subscrição, estes devem ser declarados como rendimentos isentos de tributação.

Então, o artigo de hoje discutiu como funciona a emissão e a subscrição de cotas de fundos imobiliários!

Por hoje é só!

Um forte abraço,

Fábio Lirio.

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